来源：大伟看楼市
在经历了一段时间的市场调整后，房地产行业再次成为经济领域的焦点。2025 年 9 月，第二波救楼市重磅政策的出台，犹如一颗投入平静湖面的巨石，激起千层浪，让原本低迷的楼市似乎看到了复苏的曙光，房价也开始呈现出一些新的动态。
近年来，房地产市场面临着诸多挑战。从投资增速来看，根据 2025 年宏观经济展望数据，尽管此前政策持续发力，但房地产投资增速预计仍将下降 7% 左右，虽较此前降幅有所收窄，但仍处于深度调整区间。高库存问题长期困扰着市场，部分城市的去化周期甚至超过 36 个月。同时，购房负担压力偏大，以及部分房企信用风险持续，这三大约束使得市场止跌回稳的进程远超预期。
从区域市场的表现来看，即使是政策敏感度较高的一线城市，也呈现出明显的结构性矛盾。以北京为例，8 月 8 日出台的五环外不限购政策，虽使通州区改善型项目认购量两周内提升 68%，缦云福苑等大户型项目到访量激增 150%，但刚需项目因库存告罄热度回落，二手房价下跌趋势仍未扭转。而在中小城市，市场面临着更为严峻的考验，人口流出、需求不足等问题导致市场持续低迷。
宏观经济层面的压力也凸显了稳楼市的战略意义。房地产作为国民经济的支柱产业，其持续下行已对产业链上下游产生显著拖累。数据显示，房地产相关产业贡献了全国约 20% 的 GDP 与大量就业岗位，而当前房地产投资的负增长直接影响到钢铁、水泥、家电等数十个行业的复苏进程。更关键的是，房地产市场低迷引发的财富效应收缩，正制约着居民消费能力的提升。2025 年社会消费品零售总额预计增长 4 - 5%，若楼市持续低迷，这一目标的实现将面临更大不确定性。在此背景下，9 月救市政策的出台不仅是为了拯救房地产本身，更是通过稳定楼市来激活整个内
展开剩余84%限购政策调整：北京、上海等一线城市率先对限购政策进行了松绑，采取了 “环线差异化” 策略。北京取消了五环外购买住房的套数限制，上海解除了外环外的套数限制，非户籍居民社保缴纳年限要求从 2 年降至 1 年，成年单身人士按家庭单位执行限购政策。这种 “核心区严控、外围区放开” 的做法，既避免了整体市场过热风险，又有效释放了外围区域的改善型需求。以上海为例，新政后外环外改善型住宅看房量环比增长 40%，120 - 144 平方米户型咨询量占比提升至 35%，政策精准度显著提升。
公积金政策优化：苏州、上海等地推出 “提贷并举” 措施，允许缴存人提取公积金支付首付款的同时申请贷款，且不影响贷款额度计算。上海更针对绿色建筑住房实施公积金贷款额度上浮 15% 的激励政策，多子女家庭首套贷款额度最高可达 216 万元，较此前提升 12.5%。这一系列公积金政策的调整，大大减轻了购房者的首付压力，提高了其购房能力。
商业贷款利率调整：上海率先取消首套与二套住房利率差异化限制，由银行根据客户风险状况自主定价。以 200 万元 30 年期贷款计算，二套房购房者每月还款额可减少 800 - 1200 元，极大降低了中长期购房成本。这一举措使得购房者的贷款成本更加灵活，有利于吸引更多有购房意愿的消费者进入市场。
存量房收购与转化：通过专项债支持地方政府收购存量商品房，转化为保障性住房、人才房或青年公寓。2025 年 4.4 万亿元专项债中明确划出土地收储与存量房收购额度，既消化了库存，又完善了保障体系。这一政策不仅有助于解决房地产市场的库存问题，还能为中低收入群体提供更多的住房选择，促进社会公平。
“好房子” 建设标准推广：广西、上海等地已出台绿色建筑、智慧社区、适老化设计等具体指标，引导房企从 “高周转” 向 “高品质” 转型。这种供给侧的改革，有利于提升房地产市场的整体品质，满足消费者日益多样化的住房需求。
尽管融资协调机制持续发力，但 2025 年房企到期债务规模仍超过 5000 亿元，部分企业 “保交楼” 压力巨大。为此，金融端政策加大了对房企的支持力度。一方面，鼓励金融机构增加对房地产企业的信贷投放，保障企业的合理资金需求；另一方面，通过债转股、资产证券化等方式，优化房企的债务结构，降低其杠杆率。这些政策的实施，有助于缓解房企的资金压力，稳定市场信心。
三、9 月房价走势分析
（一）新房市场：价格微涨，成交量分化
9 月份，全国 100 个城市的新房价格出现了微涨。根据中指研究院的数据，2024 年 9 月，新建住宅平均价格为每平方米 16484 元，环比小幅上涨 0.14%，同比增长 1.85%。这主要是由于部分城市推出了优质改善项目，使得新房价格有所上涨。然而，新房市场整体成交量表现不佳，特别是重点城市的新房销售量环比和同比均有所下降。在一线城市，政策的刺激使得部分区域的新房认购量有明显提升，如北京通州、上海外环外等政策先行区域，新房认购量普遍提升 50% 以上，部分改善型项目甚至出现 “日光” 现象。但在一些三四线城市，由于库存高企、人口流出等原因，新房成交量依然低迷。
（二）二手房市场：价格下跌，成交量同比增长
与此同时，二手房市场继续调整。9 月份 100 个城市的二手住宅平均价格为每平方米 14447 元，环比下降 0.70%，同比大幅下跌 7.13%。专家指出，业主以价换量的策略导致了二手房价格的进一步下行。尽管二手房价格下跌，但成交规模环比回落，但同比仍有增长。在一些热点城市，随着限购政策的放松，二手房市场的活跃度有所提升，看房量和成交量都有一定程度的增加。但由于市场上二手房挂牌量持续增加，供大于求的局面依然存在，导致价格仍面临下行压力。
（三）租金市场：整体下跌，需求仍在
从租金来看，9 月份全国 50 个城市的住宅平均租金为每平方米 36.1 元，环比下跌 0.39%，同比下跌 2.52%。虽然租金整体下跌，但租房需求依旧存在。在一些大城市，由于人口流动和就业机会的吸引，租房市场仍然保持着一定的活跃度。特别是在政策调整后，部分原本有购房意愿但暂时无法购房的人群，选择继续租房，使得租房需求得到一定程度的支撑。
第二波救楼市重磅政策的出台，确实在短期内引发了房价的一些波动，让市场呈现出一种 “沸腾” 的表象。在政策发布后的一段时间内，部分城市的新房和二手房市场看房量、成交量都有明显增加，一些优质房源甚至出现了价格上涨的情况。这主要是由于政策的利好消息刺激了消费者的购房预期，部分被压抑的购房需求得到了释放。同时，投资者也看到了市场的潜在机会，纷纷入场，进一步推高了市场热度。
（二）市场分化下的局部繁荣
然而，房价的 “沸腾” 更多的是一种局部现象，市场分化依然严重。在一线城市和部分强二线城市，由于其经济实力强、人口吸引力大，政策的刺激效果明显，房价出现了一定程度的上涨。但在三四线城市，由于经济发展相对滞后、人口外流等原因，市场需求不足，房价仍然面临下行压力。即使在同一城市，不同区域的房价表现也存在差异。例如，在一线城市的核心区域，由于土地资源稀缺、配套设施完善，房价相对稳定且有上涨潜力；而在一些偏远区域或城市新区，房价则可能受到库存、交通等因素的影响，上涨动力不足。
（三）长期趋势仍受多种因素制约
尽管政策对房价有一定的刺激作用，但房价的长期走势仍受多种因素制约。首先，经济基本面是影响房价的根本因素。如果经济持续增长，居民收入水平提高，购房能力增强，房价有望保持稳定或温和上涨。反之，如果经济增长放缓，居民收入下降，房价将面临下行压力。其次，人口因素也至关重要。随着人口老龄化的加剧和人口出生率的下降，未来住房需求可能会逐渐减少。特别是在一些中小城市，人口外流严重，住房需求将进一步萎缩。此外，房地产市场的库存情况、土地供应政策、金融政策等都会对房价产生影响。因此，虽然 9 月房价在政策刺激下出现了一些变化，但要判断房价是否真正 “沸腾”，还需要综合考虑多种因素，从长期趋势来看，房价仍将在多种因素的作用下保持动态平衡。
对于购房者来说，第二波救楼市政策的出台无疑带来了更多的购房机会和优惠。一些原本因限购政策无法购房的消费者，现在可以重新考虑购房计划。同时，公积金政策和贷款利率的调整，也降低了购房成本。然而，购房者在面对市场变化时，也表现出了谨慎乐观的态度。一方面，他们看到了政策的利好，希望能够抓住时机购买到心仪的住房；另一方面，他们也担心房价是否会出现大幅波动，因此在购房决策上更加理性。许多购房者会仔细比较不同楼盘的价格、品质、配套等因素，选择性价比高的房源。同时，他们也会关注市场的后续发展，等待更合适的购房时机。
（二）房企：积极应对，加快转型
对于房地产企业来说，政策的出台既是机遇也是挑战。一方面，政策的刺激使得市场需求有所回升，有利于企业的销售和回款。一些企业抓住政策机遇，加大了营销力度，推出了一系列优惠活动，促进楼盘的销售。另一方面，政策也对房企提出了更高的要求，如在供给端要求房企提升产品品质，加快从 “高周转” 向 “高品质” 转型。因此，许多房企开始积极调整战略，加大在绿色建筑、智慧社区、适老化设计等方面的投入，提升产品竞争力。同时，房企也在积极拓展新的业务领域，如城市更新、保障性住房建设、轻资产运营等，寻找新的增长点。
（三）专家学者：关注政策效果，呼吁长期制度建设
专家学者们对第二波救楼市政策给予了高度关注。他们认为，政策的出台对于稳定房地产市场、促进经济增长具有重要意义。从短期来看，政策已经在部分城市取得了一定的效果，市场热度有所提升，房价也出现了一些积极的变化。然而，他们也指出，要实现房地产市场的长期稳定健康发展，还需要进一步完善相关制度。一方面，要加强房地产市场的监管，防止市场出现过热或投机行为；另一方面，要加快推进房地产税等长效机制的建设，优化房地产市场的税收结构。此外，还需要加大保障性住房的供应力度，完善住房保障体系，满足不同层次居民的住房需求。
六、结论与展望
2025 年 9 月开始的第二波救楼市重磅政策，是在房地产市场面临严峻形势和宏观经济压力的背景下出台的。这一系列政策从需求端、供给端和金融端协同发力，旨在稳定房地产市场，促进房价止跌回稳。从 9 月房价的走势来看，新房市场价格微涨，但成交量分化；二手房市场价格下跌，但成交量同比增长；租金市场整体下跌，但需求仍在。房价的 “沸腾” 更多的是政策刺激下的短期热度和市场分化下的局部繁荣，长期趋势仍受多种因素制约。
市场各方对政策的反应也各不相同，购房者谨慎乐观，理性购房；房企积极应对，加快转型；专家学者关注政策效果，呼吁长期制度建设。展望未来，房地产市场的发展仍充满挑战与机遇。政策制定者需要持续跟踪政策效果，根据市场变化动态调整政策，同时加快构建房地产发展新模式，实现房地产市场的长期稳定健康发展。对于购房者和房企来说，也需要适应市场变化，做出合理的决策。相信在政策的引导下，房地产市场将逐渐走出困境，回归理性发展的轨道。
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